En boligkjøperforsikring skal dekke kjøpers utgifter til advokat og øvrige sakskostnader der det oppstår en konflikt etter et boligkjøp. Forsikringen dekker ikke erstatningen dersom du får medhold. Den må fortsatt innkreves av selger.
Det er ikke uvanlig at du får et tilbud om en slik forsikring fra eiendomsmegleren når du kjøper bolig. I denne artikkelen kan du lese mer om boligkjøperforsikringen slik at du selv kan vurdere om du i det hele tatt trenger den.
Bemerk at du med en boligkjøperforsikring kan kontakte en hvilken som helst advokat og få utgiftene dekket. Advokatfirmaet Møller jobber spesielt med å yte bistand til kunder som står i konflikt etter kjøp av eiendom. Vi tar alle typer saker knyttet til boligkjøp.
Hva dekker boligkjøperforsikringen?
En boligkjøperforsikring dekker i hovedsak disse kostnadene dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet:
- Advokatbistand. Du får fri tilgang til juridisk ekspertise, noe som ofte er nødvendig ettersom saken for selger gjerne føres av eierskifteselskapets advokater. Forsikringsselskapet kan henvise deg til en eiendomsrettsadvokat de samarbeider med eller du kan velge din egen.
- Teknisk bistand til å utarbeide rapporter som bygger opp under ditt krav overfor selger.
- Motpartens sakskostnader dersom du taper en eventuell rettstvist.
Boligkjøperforsikring omtales ofte som kjøpers motsats til boligselgerforsikring, også kjent som eierskifteforsikring. Det er en sannhet med modifikasjoner. En boligselgerforsikring betaler nemlig ut erstatning eller prisavslag dersom kjøper vinner fram med kravet sitt. Den garantien har du ikke i en boligkjøperforsikring.
En annen viktig begrensning med boligkjøperforsikring er at forsikringsselskapet ikke er forpliktet til å ta saken til domstolene dersom de mener at saken din ikke er god nok.
Hvem tilbyr boligkjøperforsikring?
Normalt tegnes boligkjøperforsikring gjennom eiendomsmegleren som har ansvaret for salget av den boligen du kjøper. Vedkommende vil da ha en samarbeidsavtale med forsikringsselskapene, og vil motta provisjon dersom du kjøper forsikringen.
Denne praksisen har været kritisert av Forbrukerrådet, ettersom kjøper ikke får et reelt valg.
If opplyser imidlertid på sin nettside at kjøpere kan tegne sin forsikring direkte ved henvendelse til dem.
Hva koster en boligkjøperforsikring?
Det er noen små prisnyanser mellom de to aktørene på dette markedet.
Per 2022 opererer Help med følgende priser på boligkjøperforsikring:
- Borettslagsleilighet: 4100 kroner
- Selveier/rekkehus: 7400 kroner
- Enebolig/tomannsbolig/fritidsbolig: 11500 kroner
Tilsvarende priser fra If er:
- Borettslagsleilighet: 5500 kroner
- Selveier/rekkehus: 6950 kroner
- Enebolig/tomannsbolig/fritidsbolig: 10950 kroner
Prisene til Help dekker hele reklamasjonsperioden på fem år. Hos If må du betale noen hundrelapper hvert år (300-450 kroner) etter det første året.
Boligkjøperforsikring vs hus- og innboforsikring
Vær klar over at hus- og innboforsikringen din dekker rettshjelpsutgifter i forbindelse med klage etter kjøp av bolig.
Boligkjøperforsikringen har imidlertid en liten egenandel, og vil gi ubegrenset eller svært høy dekning.
En standard hus- og innboforsikring vil ha en egenandel på 4000 kroner. På det som overskyter dette må du betale 25 % av kostnadene selv. Forsikringens øvre grense er 100 000 kroner.
Det er viktig å huske at ved bruk av ekstern advokat kommer begge forsikringene til anvendelse. Det vil si at den delen av advokatutgiften din som ikke dekkes av boligkjøperforsikringen kan søkes dekket hos selskapet der du har tegnet hus-/innboforsikring.
Hva kan gå galt ved kjøp av bolig?
Behovet for en forsikring må alltid vurderes opp mot muligheten for at det blir bruk for den.
Boligkjøp er som regel de største investeringene vi gjør i løpet av livet som privatpersoner. De fleste av oss stifter gjeld som vi må betale på de neste 20-30 årene. Det er klart at frykten for at det er noe galt ved kjøpet er overhengende.
De fleste slike transaksjoner går imidlertid helt smertefritt, helt uten gnisninger mellom selger og kjøper i etterkant. Det kan selvfølgelig oppstå noen irritasjonsmomenter, men ikke verre enn at de lar seg løse greit. Det vil uansett alltid være noe som må fikses ved en bolig.
Verditapet på boligen eller utbedringskostnadene dersom noe går galt, kan imidlertid beløpe seg til svært store summer. Da oppstår samtidig spørsmålet om dette er noe som kan kreves dekket av selger.
Hva sier avhendingsloven?
Det er avhendingslova som regulerer ansvarsfordelingen mellom kjøper og selger etter et boligsalg. Den ble revidert i 2022 i det som mange mener innebærer en styrking av kjøpers rettigheter.
I den tidligere versjonen av loven var det tillatt å selge en bolig «som den er». Man kunne likevel ikke fraskrive seg ansvaret for vesentlige mangler. I rettspraksis ble dette kvantitativt tolket av domstolene til feil det ville koste en sum tilsvarende 5-6 % av kjøpesummen å utbedre. Etter lovendringen er den kvantitative terskelen for å statuere ansvar redusert til en fast sum på kr. 10 000,-.
Om grunnlaget for å velge akkurat dette beløpet, skriver departement i sitt lovutkast:
Det er da sett hen til på den ene siden at beløpet må settes tilstrekkelig høyt til å motvirke tvister om typiske småfeil, og på den andre siden at beløpet ikke må være så høyt at det kan føre til urimelige resultater. Med et beløp på 10 000 kroner vil en del mindre feil gjennomgående måtte dekkes av kjøperen, for eksempel en defekt oppvaskmaskin, mens de fleste mer omfattende feil vil være selgerens ansvar.
(Stortingsprop. 44L (2018-19))
Loven fjernet også den paragrafen som ga selger anledning til å selge boligen «som den er». Lovgiver mente at denne ansvarsfraskrivelsen fra selgers side ble for vid.
Alt i alt har du større rettigheter som kjøper etter lovendringen. Det fordrer likevel at du leser salgsrapporten og tilhørende dokumenter grundig, og dermed aksepterer de feil eller mangler som fremkommer her.
Les mer om avhendingsloven ved boligkjøp her
Valg av advokat ved bruk av boligkjøperforsikring
Forsikringsselskapene vil ha sine egne advokater, men du er ikke pålagt å bruke en av disse.
Dersom advokaten ikke anbefaler å gå til retten med saken, vil heller ikke en annen advokat få dekning til å gjennomføre prosessen. Da må det i så fall tas videre for egen regning. Skulle det imidlertid vise seg at forsikringsselskapet tok feil, og du allikevel vinner frem ved bruk av ekstern advokat, skal de dekke ditt fulle tap ved bytte til ekstern advokat.
Uansett om du har boligkjøperforsikring eller ikke, kan du alltid ta kontakt med Advokatfirmaet Møller for en uavhengig vurdering. Her har vi flere advokater som har spesialisert seg på tvister etter kjøp av eiendom.
Bruk kontaktskjemaet, eller ring oss i dag. Vi tar boligsaker over hele landet.
Kilder:
- Falkanger, Thor: Fast eiendoms rettsforhold, 4. utgave Oslo 2011
- Help forsikring AS – vilkår for boligkjøperforsikring
- If Skadeforsikring NUF – vilkår for boligkjøperforsikring
Vanlige spørsmål
Hva er en boligkjøperforsikring?
Boligkjøperforsikring er en forsikring boligkjøper kan tegne i forbindelse med kontraktundertegnelsen. Den vil da dekke eventuelle rettslige kostnader ved senere reklamasjon.
Er det nødvendig med boligkjøperforsikring?
Hvis du allerede har en hus- og innboforsikring vil du få en viss dekning til de samme formålene som en boligkjøperforsikring. Denne forsikringen er imidlertid begrenset - som regel til 100 000 kroner - og dette vil ikke holde dersom saken er omfattende. På generelt grunnlag anbefaler vi derfor boligkjøpere å tegne boligkjøperforsikring.
Hvor lenge bør man ha boligkjøperforsikring?
Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år etter at boligen er kjøpt. Dersom du har en boligkjøperforsikring bør denne dekke det samme tidsrommet.
Hvor mye koster en boligkjøperforsikring?
Boligkjøperforsikringen kan koste fra 4000 til omtrent 12000 kroner avhengig av om det er borettslagsleilighet, selveierleilighet, fritidsbolig eller enebolig.
